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土地の査定方法は？

土地の査定方法は？
2020-08-12

土地の査定方法　3つの公的評価額で自分の土地を査定する。

不動産会社に土地の査定を依頼する前に、自分で査定する方法をご紹介します。

自分で土地を査定する場合は、周辺の土地の価格相場を知る必要があります。

周辺相場は不動産情報サイトなどでもある程度は把握できますが、土地の公的な評価額を確認することがより確実です。

土地の公的評価額には「公示地価（または基準地価）」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の3つがあります。

土地の査定額を左右するポイント！

土地の価格は広さや方角だけで決まるのではありません。

最も重要なポイントは、その土地にどんな建物が建てられるかという点です。

ある土地に建てられる建物は、法律によってさまざまに規制がかけられています。

代表的なものとしては、建物の大きさを規制する建ぺい率や容積率が挙げられます。
また建物の用途を規制する用途地域も重要です。

このほかにも、土地が接している道路（前面道路と呼びます）の幅による規制や、北側の隣地への影響に配慮するための規制などもあります。

同じ広さや方角の土地でも、これらの法律上の規制によって、査定価格が大きく左右されるのです。

したがって土地を査定するにはその土地にかけられている法規制を調べる必要があります。

そうした作業は、不動産に関する法律知識が豊富な不動産会社に委ねるのが近道です。

『駅からの距離』
土地の価格を左右する重要なポイントの一つに、駅からの距離が挙げられます。

一般的には駅から近いほど価格が高くなり、遠いほど安くなります。

駅から遠い土地は住宅地としての人気が相対的に低く、また店舗などの立地にも適さない場合が多いため、ニーズが低く価格も低めになります。

逆に駅から近い土地は住宅地としてだけでなく、店舗やオフィスなどのニーズも高まるため、価格も高くなるのです。

ただし駅から遠くなるとバスや車を利用する人が増えるため、距離による違いがさほど価格に反映されなくなります。

駅から徒歩25分でも30分でも、価格には大きな差はでなくなるのです。

また郊外のエリアではそもそも近くに駅がないため、駅からの距離が査定価格にほとんど影響しないケースもあります。

駅からの距離による価格への影響は、エリアの特徴によっても異なります。

『土地の面積』
土地の面積は査定価格を左右する重要なポイントです。

そのことは、相続税評価額が路線価に面積を掛けて計算することからも分かります。

同じ路線価なら、面積が広いほど評価額が高くなるのです。

土地の面積が広いと、建てられる建物の種類も増えます。

例えば100m2程度の広さの土地であれば、建てられるのは一戸建てぐらいしかありません。

しかしもっと土地が広くなれば、アパートやオフィスビル、マンションなどが建てられるようになり、土地の価値が高まります。

ただし土地の単価（m2単価）については、広ければ高くなるとは限りません。

土地が広くなると単価が高くなるケースもあれば、逆に単価が低くなるケースもあります。

『土地の形状』
土地の形状も価格を左右します。

一般的には正方形など整った形の土地ほど価格は高くなります。

逆に途中で折れ曲がったような土地や、旗竿状の土地は建物が建てられない部分が生まれやすいため、価格は低めになります。

ただし土地の広さに余裕があれば、多少変形していても建物を建てるのに十分な広さを確保しやすくなり、形状による価格の差は小さくなります。

また土地の形状を活かして個性的な形の建物を建てたり、建物が建てられない部分を駐車スペースにするといった工夫もできるため、変形した土地だからといって住宅地に適さないとは言い切れません。

土地面積150m2×容積率200％（2.0）＝300m2

この容積率は後述する用途地域によって地区ごとに定められています。

ただし用途地域による制限に加えて、前面道路の幅による制限もかかるのです。

前面道路による容積率の制限は、住居系の用途地域と非住居系の用途地域とで、それぞれ以下のように決められています。

これらは前面道路の幅が12m未満の場合に適用されます。

住居系用途地域：前面道路の幅（m）×40％
非住居系用途地域：前面道路の幅（m）×60％

例えば住居系用途地域で前面道路の幅が4mの土地の場合の容積率の上限は以下の計算式で求められます。

前面道路の幅4m×40％＝160％

用途地域で決められた容積率（指定容積率と呼びます）と、前面道路の幅で制限された容積率とでは、どちらか小さいほうが適用されます。

前面道路の幅が4mの土地の場合は、たとえ指定容積率が200％でも、実際に適用される容積率は160％に制限されるのです。

この場合、土地面積が150m2であれば、建てられる建物の延べ床面積の上限は以下のように計算されます。

土地面積150m2×容積率160％（1.6）＝240m2

このように前面道路の幅が狭いと容積率が制限されるため、その土地に建てられる建物の大きさが小さくなり、価格が下がることになるのです。

『土地の間口と奥行き』
土地の間口と奥行きも価格に影響します。

間口は広いほうが建物プランの自由度が高くなり、日当たりが良くなるのが一般的なので、土地の価格が高くなります。

もちろん奥行きも長ければ土地が広くなるので、さらに有利です。

逆に間口が狭いと、奥行きが長くて面積が確保されていても使い勝手が良くないため、土地の価格は低めになります。

『前面道路の幅』
前面道路とは土地が面している道路のことですが、この前面道路の幅によっても土地の価格が左右されます。

というのも、前面道路の幅によってその土地の容積率に制限がかかるからです。

容積率とは建物の大きさを規制する数値で、「100％」「200％」などと表記されます。

具体的には土地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示しており、容積率を超える延べ床面積の建物は建てられません。

『土地査定額と用途地域の関係』
都市計画区域内の市街化区域には、さらに景観保護や防火対策などの観点から21の地域区分があり、その中の１つに「用途地域」があります。

用途地域は前述したように建てられる建物の用途を制限するための規制で、2019年4月に新設された「田園住居地域」を加えて13地域あります。

用途地域には大きく分けて住居系、商業系、工業系の3つのタイプがあります。

住居系は住宅を中心とした区域、商業系は商業施設が中心の区域、工業系は工場が中心の区域になります。

【まとめ】
土地を査定するときにはまず自分で公的評価額などを参考に査定価格を計算してみます。

公的評価額とは地価公示や相続税路線価、固定資産税評価額などのことです。

このうち最も参考になるのは、国税庁のHPで見ることができる相続税路線価です。

自分で査定をして価格相場が把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。
まず複数の会社にインターネットなどで簡易査定を依頼し、そこから3社程度に絞り込んで詳細査定を依頼しましょう。

土地の査定額を左右するポイントとしては、法律上の規制や駅からの距離、土地の面積や形状、前面道路の幅、土地の間口と奥行き、前面道路との関係、道路との高低差、埋設物や土壌汚染、嫌悪施設との距離が挙げられます。

土地査定には登記内容や隣地との境界を確認する資料が必要です。

また土地を購入したときの契約関係の書類や、毎年納めている固定資産税の税額を確認する資料も必要になるので、準備して下さい。

少しでも土地を高く・早く売却したいと考えるなら、株式会ワイズホームにご相談ください。

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ページ作成日　2020-08-12

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