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マンションを高く査定されるポイント

マンションを高く査定されるポイント
2022-01-20

自分のマンションがいくらで売れるかを知るには、不動産会社に査定してもらう必要があります。

そこでマンションを高く査定してもらうポイントと、事前に準備すべきことをまとめました。

・マンション査定の流れ

簡易査定とは、住所や専有面積、築年数、部屋の向きといったマンションの基本的な情報から価格を査定する方法のことです。

訪問査定は不動産会社にマンションまで訪問してもらい、実際の物件の状況を詳しくチェックしてもらうもので、「詳細査定」とも呼ばれます。

マンション査定を受けるための事前準備

『資料の準備』
不動産会社に依頼してマンションの査定を受けるためには、いくつか準備しておくべきことがあります。
その一つめは資料の準備です。

マンション査定に必要な資料としては、まず間取図が挙げられます。マンションを売り出すときの広告やチラシには、必ず間取図を載せるためです。

間取図はマンションを買ったときに売主から受け取っているはずなので、訪問査定を受けるまでに用意しておきましょう。

『マンションを買ったときの重要事項説明書や売買契約書も用意して下さい。』
重要事項説明書や売買契約書には物件のさまざまな情報が記載されています。

特に専有面積（壁芯面積）は広告などに載せる大切な情報になります。

『マンションの情報を整理』
面積や設備・仕様などマンションの基本的な情報は資料を見れば分かりますが、住み心地や周辺環境などはデータだけでは判断できない部分も少なくありません。

そこで住んでいる人ならではのマンションの情報を紙に書き出すなどして、査定する不動産会社に伝えることが有効になります。

『最低限の片付け・掃除』
不動産会社に査定してもらうときに、家の中をきれいにしておくべきだと考える人も少なくないでしょう。

家をきれいにするかどうかは査定価格に影響しません。

不動産会社が家の中を確認しやすいよう、最低限の片付けや掃除をしておけば十分です。

ただし、実際に売却する段階では、家の中が散らかっていたり掃除されていなかったりするのは購入検討者の印象を悪くする原因になり得ます。

売却活動中に購入検討者が物件を見学するときには、しっかりと片付けや掃除をお願いします。

なお、壁紙の張り替えやキッチン・トイレなどの設備の取り替えといったリフォームについても、基本的には不要です。

リフォームで家の中をきれいにすれば確かに売りやすくなる場合が多いのですが、リフォームにかけた費用が売却価格に上乗せできるとは限らないからです。

最近は中古マンションを買って自分の好みに合うようにリフォームするケースが増えているため、売る前にリフォームしなくても良いと思います。

マンション査定の10のポイント

『高く査定されるポイント』

・立地条件   最寄り駅からの距離はどれくらいか
・方角・階数   採光や眺望はどうか
・広さ・間取り   専有部分の広さや収納スペースにはゆとりがあるか
・築年数・構造   耐震基準は満たしているか
・設備・内装   後付けが困難なディスポーザーなどが付いている場合はプラス評価
・共用部分   セキュリティ設備や共用施設は充実しているか
・管理状態   管理体制はどうか、共用部分の清掃は行き届いているか
・管理費・修繕積立金   修繕が適切に行われているか、長期修繕計画はあるか
・駐車場   駐車場はどの程度確保されているか

『立地条件』
まずは最も重要なポイントと言える立地条件です。

立地条件にもいくつかの項目がありますが、特に重視されるのが「駅からの距離」です。
最寄駅からマンションまで徒歩何分なのか、バス便なのかという点です。

『方角・階数』
住戸の方角や階数も査定価格に大きく影響します。

方角とはバルコニーが面している向きのことで、東西南北では南向きが最も高く査定され、次いで東西、北の順に低くなるのが一般的です。

住戸が建物の角にあり、2つの方角に面している角部屋の場合はプラスの査定になります。
なかでも最も高いとされるのが南東角部屋や南西角部屋です。

『広さ・間取り』
住戸の広さはマンションの査定価格に直結します。

査定価格はまず物件の1m2当たりの価格（m2単価）を算出し、それに専有面積をかけて計算するのが基本的な考え方だからです。

専有面積が広ければそれだけ、査定価格も高くなる仕組みなのです。

『築年数・構造』
マンションの築年数も査定価格に大きく影響します。
築年数が新しいほど査定価格は高く、築年数が古いほど査定価格は低くなります。

『設備・内装』
設備や内装は買主がフルにリフォームすることが前提であれば査定価格にあまり影響はしません。
築年数が比較的新しく、設備や内装をそのまま使える状態であれば査定価格に反映されますが、評価の差はわずかです。

『管理状態』
マンションの管理状態も価格査定では重視されます。

価格査定で評価されるのは、まず管理体制です。
マンションの管理は住民（区分所有者）で構成される管理組合が管理会社に委託して行われるケースがほとんどなので、管理会社から派遣される管理員の勤務形態によって判断する場合が一般的です。

『管理費・修繕積立金』
マンションの住民が毎月支払う費用のうち、管理費は主に管理会社への委託費用、修繕積立金は共用部分の維持・修繕に充てられます。

「価格査定マニュアル」では、これらの費用のうち修繕積立金の金額を評価し、近隣同種のマンションと比較して、修繕積立金の負担額が大きい場合はマイナス評価となります。

『駐車場』
上記のほか、価格査定マニュアルでは評価の対象ではありませんが、マンションの敷地内に駐車場がどの程度確保されているかも、査定価格に影響する場合があります。

【まとめ】
マンションの査定を受けるためには、購入したときの契約書や重要事項説明書など必要な資料を準備し、アピールポイントや設備の不具合などの情報を整理しておきましょう。

また、不動産会社が訪問したときに確認しやすいよう、最低限の片付けや掃除も必要です。

マンション査定にはいくつかのポイントがあります。

具体的には駅からの近さなどの立地条件や、バルコニーが面する方角、住戸の階数、広さや間取り、設備や内装のグレードなどが挙げられます。

またマンション全体の築年数や耐震性能、どんな共用施設が付いているかもも評価されます。

さらに維持管理の状態や修繕積立金の額、駐車場の充足率、売主や施工会社についても査定価格に影響する場合があります。

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ページ作成日　2022-01-20

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