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住まい相談ライブラリー step04 住宅ローンの知識
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マイホーム探しで失敗しない方法、教えます!
その疑問・お悩みに当社ワイズホームがお答え!

資金計画の第一歩は、適正な「予算」を検討することからスタートしましょう!現在の年収や貯金額、これからのライフプランを考慮した住宅ローンを組んで、生活にムリのないマイホーム計画を立てましょう!

資金計画について Q&A

Q家を建てたい。でも建てられる?
A毎月の返済額から資産してみましょう。

自分たちは家づくりにどれくらいの費用をかけることができるのか。
それを知るには、毎月の返済額がいくらであれば、余裕をもって生活することができるのかを割り出すところから始めます。

たとえば賃貸住宅に住んでいるのであれば家賃を基準とし、その家賃にいくらか上乗せできるのか、逆に少し削るのかを決めます。
仮にAさんが7万円の家賃を払っており、それに1万円を上乗せした8万円を毎月の返済に充てることにしたとしましょう。
金利が0.775%として35年ローンで計算すると、総額は約3,000万円。Aさんの家づくり予算は3,000万円ということになります。

Q土地と建物以外にも費用が発生する?
Aはい。諸費用の存在を忘れないようにしてください。

家づくりの予算は大きく「土地」「建物」「諸費用」の3つに振り分けられます。
この中の「諸費用」というのは火災保険、登記費用、水道加入金、ローン保証料、引越し費用、地盤補強、外構工事などのことで、
家づくりには不可欠な費用です。大まかな計算ですが、200〜300万円みておけばよいでしょう。


土地+建物+諸費用
諸費用

土地+建物+諸費用 \200万円〜300万円 火災保険・登記費用・水道加入金
ローン保証料・地盤補強・外構工事

3,000万円のうち300万円が諸費用として、残り2,700万円を土地と建物に充てることになります。
仮に18坪の土地が900万円で手に入ったとすると、残り1,800万円が建物にかけられる費用ということになります。
もっと建物にお金をかけたい場合にはもう少し安い土地を探せば良いわけですし、逆に土地の値段が高ければ建物の金額を下げることで予算オーバーを回避できます。

このように家づくりの総予算をしっかり決めておいて、その範囲で自分たちの希望を最大限に叶えるための選択をしていくことが、失敗や後悔をしない家づくりのコツ。ぜひ覚えておいてくださいね。


Q自分たちの予算内で、どんな家が建てられる?
A等身大のモデルハウスで体感してください。

建物にこれだけの予算をかけられますと言われても、
どこまで自分たちの夢が叶うのか、わかりにくいですよね。
そこでワイズホームでは先程のAさんの予算をめやすとしたモデルハウスをご用意しています。
モデルハウスに来ていただければ、広さや間取りが体感できるのはもちろん、
床・壁材、設備などもどのようなものが入っているか実際に確認できるので、とてもわかりやすいと好評です。

予算的に少し厳しければ少し小さめの造りにするとか、逆にもう少し予算をかけるとどうなるかなども、
モデルハウスで確認しながら相談できます。
平面図のプランではなく、すでに出来上がっているモデルハウスをたたき台に、
あなたの個性を反映させた家をつくり上げていくことで効率もアップ。 時間と労力の節約にもなります。

資金計画において大切なこと

その1

いくら借りられるかではなく、いくらなら返せるかを考える

多くの場合、自己資金以外のお金は、住宅ローンを利用して借り入れることになります。
ここで気をつけなければいけないのは、住宅ローンでいくら借りられるかによって、
総予算を決めようとする方が多いことです。

住宅ローンの計算式によって「自分の収入ならウン万円まで借りられる」から、
それをもとに資金計画を練ろう、というのは大きな間違い。

いくら借りられるか、ではなくいくらなら返せるか、
という視点から資金計画を考えることが大切です。
ポイントは「月々いくらまでなら払っていけそうか」。
その額から逆算して借入限度額を決めるのがセオリーです。

POINT資金計画で大切なこと
  • 頭金はいくら必要か
  • 返済比率にだまされない見方
  • 金利タイプと返済期間
  • 元利均等返済と元金均等返済
  • 資金計画の落とし穴
  • 生命保険の見直し
  • 繰り上げ返済の考え方
  • 住宅ローンの種類
  • 補助金、助成金
  • 住宅ローン減税
  • などなど。

その2

諸費用や完成後の費用アップも考慮しよう!

ローンを組むときには、土地代や建築費だけでなく、新しい家に住む前に必要な諸経費や、
完成後の生活費の変化についても考えておかねばなりません。まず、諸費用については、工事関係の契約書の印紙代、土地や建物の登記費用、水道・下水道の負担金など多岐にわたります。

建築工事費(建物+土地の金額)の10〜15%は見ておいた方がいいでしょう。
これとは別に土地によっては地盤補強工事が必要になる場合もあります。カーテン、屋外付帯工事にも意外とお金がかかる場合もあります。 工事代金にそれらが含まれていない場合、住む前に想定外の出費に泣かされることになります。

また、家が完成した後の維持費や生活費を予想しなければなりませんが、その際、予想以上に費用がかさむことも起こりえます。
たとえば、新居の光熱費。家を新築した場合、たいてい前に住んでいた住居の1.5倍以上の広さになりますが、光熱費もそれにともなって高くなります。照明器具が増え、コンセントが増え、冷暖房機器も増えるので当然高くなるのです。
お風呂も浴槽が大きくなった分、水道費がアップします。子どもの成長もあって洗濯の回数も増えていきます。

オール電化や省エネ対応のシステムを取り入れた場合などは予想がむずかしいところですが、完成後の光熱費は1.5倍くらいになる可能性がある、ということを計算に入れておくことが重要です。

借入額を増やす

買える価格を上げるためには、「住宅ローン借入額」と「頭金」のどちらかを増やす必要がある。
まず最初に、借入額を増やす方法から考えよう。

PLAN1毎月の返済額を増やす

家計全体を見直し、ほかの出費を削って住宅ローンの返済額を増やせないか考えてみよう。
家計を見直して毎月の返済額を1万円増やせれば、借入額を約300万円増額できる(金利0.775%、35年返済の場合)。
見直し効果が高いのは、車の所有や生命保険、電話やインターネット、新聞などの通信・情報費、外食費など。
何気なく払っているお金は本当に必要なものなのか、じっくり見直してみよう。

PLAN2ボーナス時の返済を増やす

住宅ローンは年2回、ボーナス月などの返済額を増やせる(ボーナス時加算)。
例えば、ボーナス時加算額を10万円に設定すると借入額は約500万円アップ(金利0.775%、35年返済の場合)。
ただし、ボーナスの支給額は景気や会社の業績に左右されやすいので、
ボーナスが減ったとしても余裕をもって返済できる金額にしておこう。

PLAN3返済期間を延ばす

住宅ローンの返済期間は最高35年が一般的。これより短くしている場合、
返済期間を延ばすことで、毎月返済額は同じまま借入額の増額ができる。
ただ、返済期間を延ばすとローンの完済が定年退職後になってしまう場合は、
老後のリスクが高くなる。将来、子どもの独立などで生活費が減ったら、
繰り上げ返済をして期間短縮する計画を立てておこう。

※金利2.0%の例。毎月返済額が10万円なら返済期間は30年から35年に。すると借入額も2710万円から3020万円と約310万円増える。

頭金を増やす

PLAN1親や祖父母に相談する(贈与・借入)

親や祖父母から住宅購入資金の援助を受けるのは、いまや珍しい話ではない。
例えば500万円援助を受け、住宅ローンの借入額を増やさずに済めば、利息分約195万円節約できるのだ(※)。
親からの資金援助を受ける方法には、「贈与を受ける」、「借りる」の2つがある。詳しくみていこう。
※金利2.0%、35年返済のケース

(1)贈与してもらう

住宅取得等資金の贈与で
非課税となるケース
  • 贈与の対象者

    父母や祖父母など直系尊属

  • 受贈の対象者

    贈与を受けた年の1月1日において20歳以上で、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下(新築住宅の家屋の床面積が40u以上50u未満の場合は、1,000万円以下)である人

  • 床面積の要件

    40u〜240u

  • 非課税限度額

    省エネ等住宅/1,500万円 その他の住宅/1,000万円

  • ※上記は2021年12月31日の贈与分まで適用
住宅取得等資金の贈与で
非課税となるケース

父母や祖父母にまとまった住宅購入資金を援助してもらいたいとき、是非活用したいのが「住宅取得等資金の贈与税の非課税」。一定額まで贈与税が非課税になる特例を受けることができます。

(2)かりる

親からお金を借りる方法。ただし、「あるとき返済」や無利息では贈与とみなされるので、 親子でも、キチンと借入条件を決めて借用書を交わし、定期的に返済する必要がある。

【借入書に盛り込む内容】
  • ・お金を借りる人とお金を貸す人の名前
  • ・お金を借りた日付
  • ・利息(市中金利を参考に妥当な金利を決める)
  • ・返済期間
  • ・借りた金額
  • ・返済の仕方(毎月返済額等)

(3)共有名義にする

買った家を、お金を出した人全員の所有にする(お金を出した割合に応じて共有する)方法。
つまり、マイホームを親と共有することになる。共有者は家全体を利用する権利をもち、1人が勝手に家を売るなどはできなくなる。

PLAN2貯蓄額を増やす

頭金が少ない場合、ある程度貯蓄してから買うのも方法の1つ。
家賃を払いながら貯蓄額を増やすためには、家計を見直して計画的に貯めることが大切だ。

POINT買える価格を上げるなら、リスクへの備えも考慮した方法を選ぶ!

住宅ローンの条件を見直して「買える価格」を上げる場合、何らかのリスクをともなうことが多い。
リスクの大きさとそれに備える方法も考えたうえで決断しよう。また、これから貯蓄して頭金を増やしてから買う場合、景気などの影響で金利や住宅価格が上がってしまうと、せっかくお金を貯めても希望の家が買えないこともある。
貯蓄期間も金利や物件情報のチェックは続け、気に入った物件が出たら不動産会社などに相談するようにしよう。

 

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